Khủng hoảng tín dụng và bất động sản 2008

Sự sáng tạo trong tài chính đôi khi mang lại rủi ro mà người sử dụng không tính toán hết được. Chúng ta sẽ cùng nhìn lại cuộc khủng hoảng tín dụng và bất động sản tại Mỹ 2008 và xem các sản phẩm tài chính phái sinh đã huỷ hoại lương hưu của hàng triệu người ra sao ...

Khủng hoảng tín dụng và bất động sản 2008

Lời nói đầu

Tự học tài chính, đặc biệt là chứng khoán phái sinh mình chưa bao giờ hết ngạc nhiên về sự sáng tạo trong ngành tài chính. Nhiều sản phẩm ra đời mang lại giá trị cao cho khách hàng như chứng quyền, bán khống, đòn bẩy, quyền chọn, hợp đồng tương lai ... Tuy nhiên, nếu chỉ sử dụng chúng như một công cụ đầu cơ và không tính toán hết rủi ro chúng sẽ đặc biệt nguy hiểm. Hôm nay chúng ta sẽ cùng tìm hiểu công cụ ABS (asset backed securities - Chứng khoán hoá đảm bảo bằng tài sản) và xem chúng đã phá huỷ thị trường trái phiếu, lương hưu và thị trường nhà đất Mỹ năm 2008 ra sao.

Một vài khái niệm tài chính

Chứng khoán hoá

Thị trường tài chính có lẽ đã không phát triển mạnh mẽ như hôm nay nếu không có chứng khoán hoá. Chứng khoán hoá là quá trình đóng gói một tài sản như công ty, một khoản nợ, một gói gồm nhiều tài sản ...) sau đó chia nhỏ ra và bán lại cho người khác. Ta có thể thấy cổ phiếu là quá trình đóng gói công ty, chia nhỏ giá trị cổ phần (10k/cổ) và bán lại trên thị trường. Việc chứng khoán hoá giúp chuẩn hoá tài sản (như yêu cầu báo cáo tài chính quý, năm ...) và chia nhỏ giúp các nhà đầu tư nhỏ lẻ dễ tiếp cận và tăng thanh khoản mua bán. Việc bán cổ phiếu đã được tiến hành từ thế kỉ 18 và sản chứng khoán đầu tiên ở Mỹ đã được thành lập năm 1790(1)

Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS - mortgage backed securities)

Thông thường, các ngân hàng sử dụng tiền gửi của khách hàng để cho các khách hàng khác vay. Tuy nhiên hai quá trình này không phải lúc nào cũng cân bằng. Khi thì khách hàng gửi ít và cần vay nhiều, khi thì gửi nhiều nhưng nhu cầu vay ít. Đặc biệt, kể từ những năm 1960, khi các ngân hàng bắt đầu nhận thấy rằng, nhu cầu vay mua nhà ngày càng tăng và các khoản tiền gửi không đủ đáp ứng. Họ đã phát triển thị trường bán các khoản nợ vay được đảm bảo bằng tài sản thế chấp - MBS. Người mua nhà vay ngân hàng, thế chấp bằng chính ngôi nhà của họ và trả một phần vốn và lãi hàng tháng. Các khoản nợ được ngân hàng chứng khoán hoá bằng cách đóng gói lại và bán cho các nhà đầu tư. Khi người mua nhà trả lãi, tiền lãi sẽ chảy qua ngân hàng và vào túi người mua MBS.

Mọi người đều vui. Người mua có nhà để ở, ngân hàng loại bỏ tài sản khỏi bảng cân đối bằng cách bán chúng đi, lấy tiền quay vòng vốn nhanh hơn. Người mua MBS vui vì nhận được khoản tiền hàng tháng với lãi suất cao hơn gửi tiết kiệm.

Đến thập kỉ 80, chứng khoán hoá các khoản nợ được sử dụng rộng rãi cho các sản phẩm khác như nợ mua xe oto trả góp, nợ sinh viên, nợ thẻ tín dụng ... Các nhà đầu tư cũng dần có thói quen mua tài sản nợ thay vì trái phiếu.

Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản (ABS: asset backed securities)

MBS thực sự thành công nhưng vẫn còn yếu điểm. Giống như trái phiếu, các MBS cũng cần được xếp hạng cao (Cỡ AA trở lên) để các quỹ lương hưu có thể mua được. Việc này được giải quyết bằng một tài sản tài chính tương tự MBS nhưng sáng tạo hơn là ABS. ABS là một rổ gồm nhiều loại tài sản: dòng tiền mua nhà trả góp, dòng tiền mua xe trả góp ... Sau đó rổ này lại chia thành nhiều nhánh dựa trên mức độ ưu tiên trả nợ: Nhánh chính, nhánh hai và nhánh ba. Nhánh chính sẽ ưu tiên nhận được tiền trước, do đó được xếp hạng rất cao (và bán nhanh). Các nhánh sau nhận được tiền sau khi nhánh trên đã nhận đủ đồng thời được cộng thêm lãi (so với nhánh chính) để bù lại rủi ro nhận tiền sau.

Cấu trúc của sản phẩm chứng khoán đảm bảo bằng tài sản - ABS, Nguồn: Options, Futures and Other Derivatives (John Hull)
Cách phân bổ dòng tiền vào các nhánh, nhánh trên sẽ nhận được tiền trước và khi đủ sẽ đến nhánh dưới. Bù lại nhánh dưới sẽ có lợi tức cao hơn nhánh trên. Nguồn: J.Hull

Nghĩa vụ nợ thế chấp (CDO - collateralized debt obligation)

Tìm được người mua nhánh chính (senior tranche) của ABS là tương đối dễ, vì chúng có mức độ ưu tiên nhận tiền cao trong khi lãi suất vẫn tốt. Các quỹ lương hưu nhanh chóng mua phần này. Tuy nhiên, phần còn lại gồm Nhánh 2, nhánh 3 thì khó bán hơn, thường các tổ chức chịu rủi ro cao mới dám mua (Rủi ro cao mua chứng khoán với phái sinh cho nhanh chứ mua sản phẩm như trái phiếu làm gì? Nhà đầu tư Việt Nam nói). Lúc này các ngân hàng đầu tư, cha đẻ của ABS, lại sáng tạo hơn nữa. Trong nhánh 2 (mezzanine tranche) họ lại tiếp tục chia một lần nữa thành 3 nhánh con là Senior, Mezzanine và Equity. Nói cách khác chúng ta có một ABS phái sinh từ một nhánh của ABS khác và ta gọi nó là nghĩa vụ nợ thế chấp (CDO)

Cách tạo ra nghĩa vụ nợ thế chấp CDO. Nguồn J.Hull

CDO này lại nhanh chóng bán được nhánh trên và. Thậm chí phức tạp hơn, các nhánh của CDO này lại kết hợp với các CDO khác tạo thành một sản phẩm mới.

Với tất cả các sản phẩm tài chính phái sinh, rồi lại thêm sản phẩm phái sinh từ phái sinh khiến mọi thứ trở nên khó khăn khi tính đến rủi ro:

  • Tất cả các sản phẩm đều bắt nguồn từ chân móng là khoản nợ chủ yếu là nợ mua nhà trả góp từ người dân.
  • Rủi ro xếp hạng các sản phẩm tài chính. Ví dụ với sản phẩm ABS, khi họ đóng gói sản phẩm và đưa cho công ty định giá (Moody, Standard and Poor, Fitch...) xếp hạng. Nếu không hài lòng với xếp hạng, ngân hàng đầu tư có thể thay đổi trọng số các loại tài sản trong gói để đạt thứ hạng cao hơn)
  • Các công ty bảo hiểm (như AG), bán bảo hiểm cho người mua ABS, CDO dựa trên đánh giá của công ty xếp hạng (ratings)
  • Rủi ro với người mua ABS, CDO họ thấy lợi nhuận mà các sản phẩm này cao hơn trái phiếu doanh nghiệp trong khi rating của các sảm phẩm này cũng được đánh giá cao và công ty bảo hiểm sẵn sàng chi trả nếu có rủi ro.

Thị trường nhà đất

Niềm tin giá nhà đất chỉ tăng chứ không giảm

Khi các sản phẩm RBS, ABS, CDO được bán ra thị trường và bán rất tốt, các ngân hàng đầu tư lại lo lắng không tìm ra đủ các khoản vay để tạo ra sản phẩm phái sinh. Một trong các khoản vay chiếm số lượng và giá trị lớn nhất là các khoản cho vay mua nhà trả góp, thế chấp bằng chính căn nhà đó (RMBS). Trước đó, điều kiện cho vay tương đối thắt chặt: phải có bao nhiêu % giá trị căn nhà, thu nhập tối thiểu để trả nợ ... Tuy nhiên, khi thiếu các khoản vay, điều kiện cho vay được nới lỏng rất nhiều, người mua có thể vay gần như 100% giá trị căn nhà và, bạn có thể "mua" nhà thậm chí không cần chứng minh có thu nhập!

Ân hạn lãi vay

Các ngân hàng cho vay thậm chí còn có thêm những sáng tạo mới. Thay vì yêu cầu khách hàng trả cả vốn lẫn lãi hàng tháng, người mua nhà mới được "ân hạn lãi vay" nghĩa là chỉ trả tiền lãi tăng chưa cần trả gốc. Ước tính khách hàng mua nhà chỉ phải trả lãi suất 1-2% cho năm đầu tiên và 6% cho những năm sau.

Bong bóng bất động sản ngày càng phình ra, tất cả chỉ dựa trên niềm tin rằng, giá đất chỉ có tăng lên chứ không giảm.

Bong bóng vỡ

Bong bóng nhà đất

Đến năm 2007, rất nhiều người mua cảm thấy họ không thể trả tiền vay mua nhà hàng tháng được. Đặc biệt sau thời kì ân hạn nợ vay và họ thấy tiền phải trả hàng tháng lớn hơn nhiều so với thu nhập. Và, với tổng tiền trả ngân hàng cộng thuế nhà hàng năm và tiền duy tu bảo dưỡng, số tiền bỏ ra còn lớn hơn giá trị ngôi nhà. Một số chủ nhà quyết định dừng trả tiền mua nhà và chấp nhận bị thu hồi. Số lượng nhà rao bán tăng dần vượt nhu cầu mua, giá nhà bắt đầu giảm.

Chưa hết! không chỉ những người không đủ tiền đóng hàng tháng mới trả nhà. Một số chủ nhà mua trước đó với giá cao, nay thấy giá nhà rẻ hơn. Họ quyết định xù ngôi nhà đang mua và mua một căn tương đương với giá rẻ hơn. Suy cho cùng, tại sao bạn phải trả một khoản nợ $500,000 thay vì một ngôi nhà có giá trị tương đương với giá $400,000?

Giá nhà vì thế tiếp tục giảm.

Sản phẩm tài chính dựa trên các khoản vay mua nhà (MBS, ABS, CDO) mất giá trị

Người mua nhà thiệt hại một thì có lẽ người nắm giữ các sản phẩm tài chính dựa trên các khoản vay mua nhà thiệt hại 10.

Khi người mua nhà dừng trả tiền, dòng tiền trả cho những người nắm giữ MBS, ABS, CDO bị mất đi (Xem lại hình 8.2). Nói theo lối tài chính, các sản phẩm này gặp rủi ro default, mất "cả vốn lẫn lời". Trong năm 2008 và 2009, giá của các sản phẩm này đã mất 75% giá trị. Bạn càng nắm giữ tài sản xếp hàng thấp (nhánh dưới) giá trị mất càng cao. Các CDO hạng BBB mất 80% giá trị vào cuối năm 2007 và khoảng 97% giá trị giữa năm 2009. Các tài sản hạng AAA mất 80% giá trị vào cuối năm 2007 và gần như mất hết giá trị giữa năm 2009.

Các quỹ hưu trí, những tổ chức chỉ nắm giữ tài sản hạng AAA, AA đã thiệt hại nặng nề. Người thiệt hại cuối cùng là người nhận lương, những người ngủ một đêm và thấy khoản tiền lương mà mình tích cóp cả đời giảm đi đáng kể.

Thiệt hại tiếp theo là các ngân hàng đầu tư, những người cũng nắm giữ tài sản phái sinh của chính họ và của các ngân hàng khác. UBS, Merrill Lynch, City Group ghi nhận các khoản lỗ lớn. Lehman Brothers bị phá sản, Bear Steam bị mua lại.

Sau cùng là các công ty bảo hiểm, những người đã bảo hiểm cho người mua các tài sản được xếp hạng AAA. AIG, công ty bảo hiểm chịu thiệt hại nặng nhất đã phải nhận gói cứu trợ từ chính phủ Mỹ.

Bài học rút ra

  • "Người sinh thêm chứ đất không thể sinh thêm", "Bất động sản chỉ có tăng giá" là niềm tin của đại đa số người dân. Đây chính là nền móng xây dựng lên cả ngành tài chính mà giá nhà là trụ đỡ. Mất trụ này, cả ngành tài chính đã sụp đổ.
  • Sự "sáng tạo" của các chuyên gia tài chính đã khiến cả hệ thống mất ổn định như thế nào. Đây một lần nữa cho thấy biến động trên thị trường phái sinh đã ảnh hưởng và chi phối đến thị trường cơ sở ra sao
  • Tác động phức tạp trên thị trường, cuối cùng người dân vẫn chịu thiệt thòi nhất. Họ, có thể vừa mất nhà hôm trước, và mất cả lương ngày hôm sau. Chỉ vì những người quản lý tài chính đã sáng tạo ra sao và nhận những khoản thưởng khổng lồ khi bong bóng phình to như thế nào.

Tham khảo:

(1) https://www.sofi.com/learn/content/history-of-the-stock-market/

() Chapter 8 Securitization and the credit Crisis 2007, Sách Options, Futures, and other Derivative, J.Hull


Share Tweet Send
0 Bình luận
Đang nạp...
You've successfully subscribed to Finaz.vn
Great! Next, complete checkout for full access to Finaz.vn
Welcome back! You've successfully signed in
Success! Your account is fully activated, you now have access to all content.